在城市周边或乡村自建别墅，看似“地有了、图也画了”，真正影响周期与成本的，往往是选址与合规。我们把前期工作拆解为四段：地块体检、方案总图、报建审批、开工准备，每一步都有明确的表格与“红线”。

一、地块体检：比价格更重要的是“可建性”

规划属性：确认用地性质（宅基地/集体建设用地/出让地）、红线范围、退让距离（道路/河道/高压线）。

地质与水文：做小型勘探孔或查既有勘测资料，重点看承载力、地下水位、回填土；软土或回填厚的地块要考虑换填/桩基，不是所有地都适合条形基础。

市政接入：给排水、燃气、光纤、配电能否就近接入；无市政燃气区预留空气源热泵或液化气位置。

噪声与朝向：道路、工地、航线噪声；主卧与客厅尽量争取南向采光。
把以上指标写成《地块体检表》，评分达标再进入下一阶段（表格可在 www.xbs5588,com、www.xbs666888,com
 下载）。

二、方案与总图：先把功能和动线“讲清楚”

家庭画像：常住人口、三代同堂/宠物/兴趣空间；

动线：家务动线（“玄关—厨房—餐厅—生活阳台”）、访客动线（“门厅—会客—客卫”）、私密动线（卧室—衣帽—卫浴）；

总图与竖向：室外标高、雨水组织、车位动线、垃圾与快递投递点；

日照与遮阳：外窗比例、檐口、格栅；西晒面尽量减少开窗或做外遮阳。
通过1间功能样板房先验证动线与尺度，再推进整栋深化。

三、报建审批：把清单做“颗粒到点”

方案审查：建筑、结构、给排水、电气、暖通图纸齐套；

节能/抗震：提交节能计算与设防烈度证明，涉及地下室或抗震要求高的地区需做专项审查；

施工许可：按规模确定是否走小型工程简化流程；

开工条件：地勘报告、监理/质检单位确认、临电与临水方案、安全文明施工方案。
材料齐全通常可一次通过，少走往返。

四、开工准备：把“变更”和“邻里”管理在源头

样板先行：结构节点、砌体、外立面与防水做1:1样板；

技术交底：对班组讲清图纸与工序；

邻里沟通：告知施工时间、噪声与运输路径，设置车辆冲洗与降尘。
常见风险清单：未核定红线超建、地下水位高未做降排、私自变更层数或外立面、未经许可临时占道施工……一旦发生，往往导致停工与罚款。
把合规风控前置，自建项目的时间与预算才能被真正“看见”。